Eine Immobilieninvestition zur Vermietung bezeichnet den Kauf einer Immobilie, die dazu bestimmt ist, vermietet zu werden, um regelmäßige Einnahmen zu generieren und ein Vermögen aufzubauen. Die Rentabilität dieser Maßnahme hängt von einer Reihe technischer Entscheidungen ab, vom Finanzierungsmodell bis zur Wahl des Steuersystems, einschließlich der Auswahl der Immobilie selbst.
DPE und Mietverbote: der regulatorische Filter, den man vor dem Kauf beherrschen sollte
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine als G klassifizierte Wohnung im DPE nicht mehr vermietet werden in der Metropolregion bei einem neuen Mietvertrag, einer Verlängerung oder einer stillschweigenden Fortsetzung. Die als F klassifizierten Immobilien folgen 2028, und die als E klassifizierten Wohnungen 2034. Für eine erste Investition verändert diese Einschränkung die Lesart einer Anzeige.
Eine als F oder G klassifizierte Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann wie eine Gelegenheit erscheinen. In der Praxis ist die Miete jedoch bereits eingefroren, und die Vermietung wird bald unmöglich sein, ohne energetische Sanierungsarbeiten. Die Kosten für diese Arbeiten müssen bereits in der Recherchephase in die Rentabilitätsberechnung einfließen, nicht erst nach der Unterzeichnung.
Ein oft ignorierter Punkt: Das Verbot ist nicht rückwirkend für bestehende Mietverträge. Eine bereits bewohnte G-Wohnung verliert ihren Mieter nicht am 1. Januar 2025. Der Investor, der eine vermietete Immobilie kauft, muss daher das Ablaufdatum des Mietvertrags überprüfen, da dieses die Verpflichtung zur Konformität auslöst.
Eine weitere Feinheit: Eine Verordnung vom 25. März 2024 hat die DPE-Schwellenwerte für Wohnungen unter 40 m² angepasst. Einige früher als F oder G klassifizierte Studios können nun eine bessere Kennzeichnung erhalten, was ihren Mietstatus und ihren Wiederverkaufswert verändert. Die Überprüfung des aktualisierten DPE mit den neuen Schwellenwerten kann eine konforme Immobilie aufdecken, wo das frühere Gutachten Probleme aufwarf.
Investoren, die ihr Projekt strukturieren möchten, finden nützliche Ressourcen auf der Website Peps Immobilier für Investitionen, insbesondere um die finanzielle Analyse im Voraus zu rahmen.
Mietrendite: den Nettorendite vor der Unterzeichnung berechnen
Die Bruttorendite, die oft in den Anzeigen angegeben wird, teilt die jährliche Miete durch den Kaufpreis. Diese Zahl ist irreführend. Sie berücksichtigt weder die Betriebskosten noch die Grundsteuer, noch die Zeiten ohne Mieter, noch die Verwaltungskosten.
Die Nettorendite wird nach Abzug aller wiederkehrenden Kosten berechnet. Dies ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Immobilien miteinander zu vergleichen. Eine Wohnung, die mit einer hohen Bruttorendite in einer Stadt mit hoher Leerstandsquote angeboten wird, kann sich als weniger rentabel erweisen als eine Immobilie mit moderater Bruttorendite in einem angespannten Gebiet.
Die Kostenpositionen, die in die Berechnung einfließen müssen
- Grundsteuer, nicht erstattungsfähige Betriebskosten und Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer, die eine fixe Position darstellen, unabhängig von der Belegungsrate der Immobilie
- Verwaltungskosten, wenn die Verwaltung an eine Agentur delegiert wird, die in der Regel als Prozentsatz der eingezogenen Mieten berechnet werden
- Rücklage für laufende Instandhaltungsarbeiten und für Leerstände, zwei Positionen, die von Erstinvestoren oft unterschätzt werden
- Darlehenszinsen und Kreditversicherung, die sich auf den monatlichen Cashflow auswirken, aber je nach gewähltem Steuersystem absetzbar sein können
Eine einfache Tabelle mit diesen Zeilen reicht aus, um eine realistische Nettorendite zu erhalten. Jede Simulation, die Leerstände oder Arbeiten auslässt, ergibt eine künstlich optimistische Zahl.
Steuersystem für möblierte Vermietung: der oft ungenutzte Hebel
Die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung ist nicht nur eine Frage der Einrichtung. Sie bestimmt das anwendbare Steuersystem und damit den Teil der Mieteinnahmen, der tatsächlich besteuert wird.
Bei der möblierten Vermietung im realen Regime sind die tatsächlichen Kosten und die Abschreibung der Immobilie von den Mieteinnahmen absetzbar. Die buchhalterische Abschreibung ermöglicht es, den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren, ohne dass Liquidität abfließt. Konkret kann ein Investor mehrere Jahre lang keine Steuern auf seine Mieten zahlen, dank dieses Mechanismus.
Die Darlehenszinsen gehören zu den absetzbaren Kosten bei der möblierten Vermietung. In einem Umfeld mit noch signifikanten Zinssätzen gleicht dieser Abzug teilweise die Kosten des Kredits aus. Wenn die Zinsen in Zukunft sinken, bleibt eine Umschuldung des Kredits möglich.
Immobilienverlust: eine Option für unmöblierte Vermietung mit Arbeiten
Für unmöblierte Immobilien, die Renovierungen benötigen, ermöglicht der Mechanismus des Immobilienverlusts, die Renovierungskosten auf das Gesamteinkommen anzurechnen, bis zu einem Limit von 10.700 Euro pro Jahr. Darüber hinaus wird der Überschuss auf die Mieteinnahmen der folgenden Jahre übertragen. Dieses System betrifft Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten, jedoch nicht Bau- oder Erweiterungsarbeiten.
Der Immobilienverlust ist besonders geeignet für alte Immobilien, die renoviert werden müssen, die zu einem reduzierten Preis gekauft wurden. Es wird vorausgesetzt, dass die Immobilie mindestens drei Jahre lang unmöbliert vermietet bleibt, nachdem der Verlust angerechnet wurde.
Lokaler Immobilienmarkt: was der Preis pro Quadratmeter nicht verrät
Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter zwischen zwei Städten zu vergleichen, gibt einen Hinweis auf das Budget, nicht auf die Rentabilität. Ein niedriger Preis kann eine schwache Mietnachfrage, eine schrumpfende Bevölkerung oder eine hohe strukturelle Leerstandsquote verbergen.
Drei Indikatoren ergänzen nützlich den Preis pro Quadratmeter: die Leerstandsquote der Gemeinde, die Mietspannung (Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum) und die demografische Dynamik. Eine Universitätsstadt oder ein wachsender Arbeitsmarkt bietet eine stabilere Mietnachfrage als eine Gemeinde mit Bevölkerungsverlust.
Infrastrukturprojekte (neue Verkehrsverbindung, Gewerbegebiet, Stadtentwicklung) verändern ebenfalls den Wert eines Stadtteils auf mittlere Sicht. Eine Immobilie in der Nähe eines Straßenbahn- oder Bahnhofprojekts kann an Wert gewinnen, während eine Immobilie, die von Entwicklungsachsen entfernt ist, stagniert.
Die erste Mietinvestition, die nachhaltig rentabel ist, basiert auf drei überprüfbaren Säulen: einem DPE, der den regulatorischen Fristen entspricht, einer Nettorendite, die mit allen tatsächlichen Kosten berechnet wurde, und einem Steuersystem, das zum gewählten Miettyp passt. Der lokale Markt liefert den Kontext, aber die Strenge der finanziellen und steuerlichen Struktur bestimmt die tatsächliche Rentabilität des Projekts.
